Você pesquisou e optou pela segurança de comprar um imóvel na planta. Afinal, a compra de um imóvel em construção tem diversas vantagens, como um preço mais acessível e uma maior flexibilidade nas formas de pagamento.

Entretanto, o tempo foi passando e houve atraso na entrega do imóvel, algo que pode gerar uma enorme dor de cabeça para o comprador, trazendo ainda diversos prejuízos.

Veja abaixo para entender melhor como funciona as particularidades desse contrato

Havendo atraso na entrega de imóvel o comprador tem direito a receber alguma indenização?

Sim. No caso de atraso da construtora em entregar o imóvel dentro do prazo previsto no contrato, a jurisprudência entende que há a ocorrência de dano material, consubstanciado na espécie de lucros cessantes.

Explicando melhor: Entende-se que o comprador teve um prejuízo patrimonial, ou seja, um dano em seu patrimônio, resultando no cabimento de danos materiais.

Os lucros cessantes são uma espécie de dano material, que consiste basicamente naquilo que a pessoa deixou de lucrar em razão da ocorrência do fato danoso.

Assim, quando há esse atraso na entrega do imóvel, os Tribunais entendem que o dano material na forma de lucros cessantes é presumido.

Ou seja, o comprador não necessita provar mais nada (apenas o descumprimento do prazo), uma vez que há presunção de prejuízo pelo simples fato do atraso pela construtora.

Cabe ao vendedor o ônus de comprovar que o descumprimento do prazo não lhe é imputável.

Nesse sentido, entende o STJ que: “Presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não entrega de imóvel na data estipulada.” (REsp 826.745/RJ).

E também a Súmula 162 do Superior Tribunal de Justiça preceitua: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio."

E como funciona a indenização por lucros cessantes?

O valor dessa indenização é equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de inadimplemento, independentemente se o comprador pretendia residir no local ou apenas alugá-lo.

Lembrando que lucros cessantes são os valores que o indivíduo deixou de lucrar em razão da ocorrência do fato danoso.

Dessa forma, os Tribunais entendem que quando há atraso na entrega do imóvel, os adquirentes ou estão morando em um imóvel alugado, ou compraram um novo imóvel.

Em qualquer desses casos, perceba que o comprador (consumidor) está perdendo seu dinheiro por conta do fato danoso causado pela construtora.

Por conta disso, o valor da indenização dos danos materiais na modalidade de lucros cessantes são calculados como o valor do aluguel do imóvel atrasado até a sua efetiva entrega.

Qual é o valor dessa indenização na prática?

O entendimento majoritário do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem sido na aplicação da porcentagem de 0,5% mensal sobre o valor atualizado do contrato.

Ou seja, aplica-se 0,5% sobre o valor atualizado do contrato para cada mês de atraso (o valor é mensal, similar a um aluguel) até a efetiva entrega das chaves.

Assim, conforme entendimento do STJ, o atraso da entrega do imóvel gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar

É cabível alguma outra indenização?

Existe uma outra espécie de dano material (dano patrimonial) chamada de dano emergente.

O dano emergente consiste basicamente naquilo que o indivíduo efetivamente perdeu.

O STJ entende que o cabimento da indenização por dano material a título de dano emergente exige comprovação efetiva por parte do comprador.

Perceba a diferença em relação aos lucros cessantes (em que o prejuízo é presumido).

Para analisar o cabimento desse dano material, é necessário avaliar o contrato e o caso concreto, mas, ressalta-se que, na maioria dos casos, os Tribunais não têm concedido esse tipo de dano material.

E dano moral? É cabível?

Depende do caso concreto. Em regra, não cabe.

O cabimento de dano moral nesse caso específico vai demandar uma comprovação “mais concreta” do prejuízo.

Explicando melhor: Caso esse atraso na entrega tenha sido muito longo ou então o indivíduo puder comprovar que sofreu um prejuízo direto por conta desse descumprimento, poderá ser cabível a condenação por dano moral.

Perceba que, diferentemente dos lucros cessantes (que são presumidos), o dano moral aqui é excepcional, dependendo de efetiva comprovação do dano pelo comprador consumidor. Ou seja, os lucros cessantes são devidos pelo simples fato de ter ocorrido o atraso, mas o dano moral não.

O STJ entende que o fato de haver descumprimento do prazo pela construtora na entrega do imóvel não gera dano moral indenizável (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP).

Como sempre, é necessário fazer uma avaliação técnica de cada caso.

O STJ afirmou em alguns julgados que pode haver a condenação por dano moral quando no caso concreto ficar comprovado um dano à personalidade do adquirente.

Ou seja, as consequências do atraso devem ser tão prejudiciais que é possível visualizar uma dor profunda, um sentimento de revolta, uma violação anormal ao direito da personalidade do consumidor.

Esse entendimento pode ser um pouco abstrato, e por isso que é indispensável analisar o caso concreto.

De qualquer forma, há 2 casos julgados pelo STJ em que houve a condenação por dano moral:

- Atraso muito longo na entrega do imóvel (no caso concreto, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi reconhecido o direito à indenização: (STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ)

- Atraso na entrega que gerou o adiamento do casamento dos adquirentes que já estava com data marcada ( STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ). Perceba, neste caso, que o descumprimento do contrato causou danos concretos aos consumidores, trazendo forte abalo emocional, que foge à normalidade.

Sobre o prazo para entrega do imóvel

Inicialmente, destaca-se que esse tipo de contrato retrata uma relação de consumo. Isso porque a vendedora comercializa um bem imóvel no mercado, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação, conforme preceitua os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Trata-se ainda de um contrato de adesão, cujas cláusulas são estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. Na maioria das vezes trata-se de uma modalidade de contrato extremamente desfavorável ao adquirente.

Pode-se observar, ainda, em alguns contratos, que a data estabelecida para a entrega do imóvel afigura-se confusa, não existindo uma prefixação acerca do termo inicial.

Em outras situações, o contrato simplesmente não prevê o termo final para a conclusão e entrega das obras, causando uma enorme insegurança no planejamento do consumidor.

Nesse caso em que existe uma relação de consumo, as cláusulas do contrato devem ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do CDC.

Assim, cláusulas dessa natureza, que não dispõem de data certa para entrega do imóvel descumprem o dever de informação perante o consumidor, além de colocá-lo em uma posição de extrema desvantagem e, por isso, são consideradas inválidas e sem efeito. (art. 39, II, XII, do CDC).

O contrato deve sempre prever expressamente um prazo certo para a entrega do imóvel, não sendo admitido também vincular à concessão de um financiamento ou outro negócio jurídico (STJ Resp. nº 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

É cabível prorrogação do prazo (a chamada cláusula de tolerância)?

Destaca-se que, além do prazo previsto para a entrega do imóvel, também pode haver a previsão de uma cláusula de tolerância.

Ou seja, é admissível a prorrogação do prazo contratual para a entrega do imóvel, sem que haja descumprimento contratual.

É a chamada cláusula de tolerância.

A cláusula de tolerância é válida e encontra-se no campo de autonomia da vontade dos contratantes, sendo adequada sua previsão em razão da complexidade das obrigações que envolvem a construção de imóvel.

Contudo, muita atenção: esse prazo de prorrogação precisa estar previsto expressamente no contrato e deve estabelecer um prazo específico, não podendo ser superior a 180 dias (Súmula 164 do TJ/SP).

Perceba que a cláusula de tolerância não é presumida, sendo indispensável a previsão expressa no contrato, sob pena de não incidir no caso concreto.

Importante destacar também que somente haverá o cumprimento da obrigação com a efetiva entrega do bem para o consumidor, não sendo suficiente a mera obtenção do "habite-se", conforme dispõe a Súmula 160 do Tribunal de Justiça de São Paulo/SP.

Os juros de obra são devidos?

Inicialmente, destaca-se que, o comprador/consumidor é responsável pelo pagamento dos juros de obra, conforme entendimento jurisprudencial.

Os juros de obra ou taxa de evolução da obra são encargos devidos durante o período de construção da obra, para subsidiá-la e são devidos pela parte adquirente do bem imóvel até a emissão do "habite-se", data em que efetivamente a obra está entregue.

Importante ressaltar que o pagamento dessa taxa somente é devida até a data prevista para a entrega do imóvel, tendo em vista a legítima confiança da expedição do “habite-se” no período de tolerância do contrato, não podendo o consumidor ser penalizado por atrasos injustificados da obra.

Na prática, quando ocorre o atraso, essas taxas continuam sendo cobradas “normalmente”, o que não deveria acontecer.

Nesse sentido está consolidada a tese do Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 996): É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

O consumidor deve procurar um profissional para analisar o contrato e o caso concreto e pedir a restituição desses valores pagos indevidamente, tudo corrigido monetariamente, desde a data de cada desembolso.

17/07/2023

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