Ação Renovatória de Locação Comercial:  Regras para a renovação do contrato

A Ação Renovatória de Locação Comercial, como o próprio nome se refere, visa renovar o contrato de locação de forma compulsória, isto é, mesmo contra a vontade do locador.

O objetivo desse instituto é preservar o fundo de comércio do locatário, tratando-se de um direito do inquilino que, em última análise, restringe o direito de propriedade do locador.

A estratégia de localização é um dos elementos mais importantes de um comércio, pois considera fatores de segurança e movimento de público, essenciais a um negócio.

Nesse cenário, um dos maiores problemas que pode acontecer para o empreendedor é o locador simplesmente rescindir o contrato de locação.

O estudo e a elaboração de um contrato de locação comercial pode prevenir cenários prejudiciais ao negócio e garantir a segurança necessária para o desenvolvimento da atividade sem dor de cabeça.

Uma solução para esse problema seria ajuizar a Ação Renovatória  de Locação Comercial.

A renovatória, como o próprio nome se refere, visa renovar o contrato de forma compulsória, isto é, mesmo contra a vontade do locador.

O objetivo desse instituto é preservar o fundo de comércio do locatário, tratando-se de um direito do inquilino que, em última análise, restringe o direito de propriedade do locador.

Mas para que seja possível requerer essa renovação compulsória, é necessário analisar o contrato original e verificar o preenchimento dos requisitos previstos em lei (artigo 51 da Lei 8.245/91).

De forma resumida, será possível a renovatória compulsória:

-Contrato de locação comercial celebrado por escrito e por prazo determinado, ou seja, deve ter prazo certo de duração.

-Duração do contrato: deve ter perdurado por pelo menos 05 anos ininterruptos.

-Ramo do Locatário: o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 anos.

-Cumprimento das obrigações contratuais: ausência de infração contratual cometida pelo locatário

Somente quando preenchidos todos esses requisitos acima é que será possível a renovação do contrato, independentemente da vontade do locador.

Destaca-se a relevância do contrato de locação comercial específico para cada caso, que deve ser bem estruturado para cada tipo de negócio, com a previsão de cláusulas que abrangem as particularidades e interesses, tendo em vista que esse contrato vai reger por muitos anos a relação comercial.

Estando o contrato de locação com todos esses requisitos preenchidos, como requerer a renovatória?

Para que seja exercido o direito à renovação contratual, é indispensável observar o prazo previsto em lei, sob pena de decadência (perda do direito).

A lei prevê que a ação renovatória seja proposta no interregno de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (artigo 51, § 5º, da Lei 8.245/91).

Explicando melhor: O locatário precisa ajuizar essa ação quando estiver faltando 1 ano a 6 meses para terminar o seu contrato (precisa ser nessa “janela” de tempo).

Se ele perder esse prazo mínimo de 6 meses (ajuizar, por ex, faltando 4 meses do término), ele não terá mais o direito de renovar o contrato, uma vez que decaiu em seu direito.

E se o locatário esquecer desse prazo, mas mesmo após o término do contrato continuar no imóvel sem nenhuma objeção? Não posso falar que houve a renovação?

Não. Nesse caso vai ocorrer a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Nessa hipótese não há garantia de permanência no imóvel, porque não há um prazo certo definido.

Assim, o locador pode rescindir o contrato a qualquer momento, bastando haver a denúncia por escrito, concedido ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação, conforme preceitua o artigo 57 da Lei 8.245/91.

Trata-se de uma situação que pode e deve ser evitada, além de economizar tempo e dinheiro para o locatário.

Entretanto, na prática, a perda desse prazo acaba sendo mais comum do deveria.

É o caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em que uma rede de Farmácia não conseguiu renovar o contrato de locação, pois a demanda foi ajuizada após o decurso do prazo decadencial, tendo ocorrido a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Assim, houve a perda do direito à renovação contratual (TJSP; Apelação Cível 1031424-45.2020.8.26.0001).

Então, muita atenção quando o contrato estiver terminando porque se houver interesse na continuidade da locação por um longo período é necessário estipular um novo prazo determinado, por meio de um Termo de Aditamento de Contrato de Locação, pois se for omisso, haverá a prorrogação por prazo indeterminado.

Se estipulado um novo prazo determinado, em regra, o locador não pode rescindir o contrato nesse período, exceto nos casos específicos em lei.

Verifica-se, assim que, a depender do interesse e do que for acordado entre as partes (novo prazo determinado ou prorrogação por prazo indeterminado), as consequências serão totalmente distintas.

Estando preenchidos todos os requisitos acima, o locatário SEMPRE terá o direito de renovar o contrato?

Não. A lei traz algumas exceções em que a renovação não será efetivada.

ATENÇÃO às hipóteses em que o locador NÃO estará obrigado a renovar o contrato (e portanto NÃO caberá a renovatória)

O locador somente não estará obrigado a renovar o contrato nas hipóteses previstas nos incisos I e II do artigo 52 da Lei de Locações:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Assim, é indispensável analisar cada caso, avaliar o contrato celebrado e ajustar as expectativas das partes para assegurar a melhor solução para o empreendimento.

10/06/2023

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