Fiança Locatícia: Como se exonerar da fiança de forma segura?

A exoneração da fiança precisa ser feita de forma escrita.

A fiança locatícia é um contrato formal, que exige a forma escrita, e, sendo assim, a sua exoneração também precisa respeitar essa formalidade (ou seja, não ocorre de forma automática).

É indispensável a comunicação expressa ao locador da intenção da exoneração da fiança, seja por meio da notificação extrajudicial ou através de ação apropriada.

Essa comunicação visa garantir a observância da segurança jurídica e o respeito ao cumprimento da relação contratual entre as partes.

O instrumento mais célere e prático é o da notificação extrajudicial (chamada de notificação resilitória), em que o fiador comunica expressamente ao locador a sua intenção de exonerar-se da fiança, ou seja, de não se responsabilizar mais por aquele contrato.

Feita essa notificação, a exoneração é imediata? 

Não. A lei 8.245/91 prevê que o fiador ainda permanece responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do locador.

O fiador somente fica exonerado da fiança após 120 dias contados da notificação ao locador.

Atenção quando a locação for por prazo determinado

Na hipótese do contrato de locação estabelecer um prazo determinado, ou seja, com prazo certo para término, o fiador precisa ter uma cautela adicional ao analisar as cláusulas do contrato.

Nesse caso, se houver previsão contratual atribuindo a responsabilidade do fiador até a efetiva restituição das chaves do imóvel, não existe a possibilidade da exoneração da fiança antes do termo final.

Ou seja, o fiador fica obrigado perante o contrato até o seu termo final ou a entrega das chaves.

Caso esse contrato se prorrogue por tempo indeterminado, aí sim será possível a exoneração do fiador por meio da devida notificação (mesmo com a cláusula obrigando o fiador até a efetiva entrega das chaves).

Isso porque o artigo 835 do CC prevê que o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo.

Esse é o entendimento majoritário dos Tribunais. Perceba que é permitida a exoneração da fiança apenas quando a garantia não possuir termo final predeterminado (ou quando houver a prorrogação do contrato), ou seja, quando se tratar de prazo indeterminado.

E isso ocorre porque no próprio contrato, as partes livremente pactuaram dessa forma e, na prática é muito comum o desconhecimento dos fiadores a respeito desse regramento jurídico.

Assim, quando houver uma cláusula que prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves (em uma locação por prazo determinado), as partes estão convencionando a impossibilidade de exoneração do fiador, não sendo possível, assim, a desobrigação do fiador durante o período contratual.

10/07/2023

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